부동산 시장을 이해하는 데는 놀랄 만큼 오랜 시간이 걸리지만, 생각해보면 금리만으로 예측하는 것은 가능하다. 현재 부동산 시장의 방향(상승과 하락)과 가격을 결정하는 3대 요소는 금리, 유동성, 공급이다. 제가 시장을 볼 때 중요하게 생각하는 지표는 금리와 유동성 지표이기도 합니다. 유동성은 결국 돈의 양과 흐름이다. 이는 금리와 정책이 밀접하게 연관되어 있음을 의미합니다. 과거 부동산 시장을 되돌아보면 금리와 유동성이 시장 방향의 축이었다. 정부는 2017년부터 2021년까지 시장 안정을 위해 28개 대책을 시행했다. 부동산대책(대책읽기, 규제읽기)을 발표했는데 시장이 안 돌아가는 이유는 저금리와 무한한 유동성 때문이었습니다. 무주택자에 대한 무분별한 전세대출 및 주택담보대출 정책을 시행하여 시장에 유동성을 공급하고 전세가격을 상승시켰습니다. 이를 바탕으로 투자자들은 전세자금대출을 받은 임차인의 예금을 레버리지로 활용해 투자수요를 자극했다. 과거 상승세를 보면 무분별한 주택담보대출과 전자대출이 유동성 폭발로 이어졌고, 전세가격 상승을 바탕으로 시장은 큰 자금이 필요하지 않은 갭투자 형태로 바뀌면서 모두가 뛰어들었다. 시장은 더 낮은 장애물로 인해 수요를 창출합니다. 정책에 따른 유동성으로 시장에 돈이 넘쳐났기 때문에 규제를 통해 수요를 억제하려 해도 먹히지 않았다. 이런 상황에서 부동산 대책 28개는 소용없었다! 저금리+유동성이 기본이었기 때문이다. 그렇다면 2025년에는 무슨 일이 일어날까? 국내 정치적 혼란과 격동의 시기이지만, 이 시기가 지나고 안정이 이루어지면 시장의 상승 모멘텀이 다시 돌아올 것입니다. 거시변수는 줄어들고, 경제적 불확실성은 점차 높아질 것이다. 완화되겠죠… 그러면 예전처럼 금리, 유동성, 공급, 정책 등 다양한 요인에 따라 시장의 방향이 결정될 것입니다. 국제 및 국내 금리가 하락할 것이라고 판단했기 때문에 금리 하락은 다시 한번 주택 구입 수요를 증가시킬 것입니다. 선동될 가능성이 높다고 예측합니다. 전셋값이 오르면서 절대 만나면 안되는 것 중 하나가 바로 낮은 금리다. 높은 전세가격 + 낮은 금리 = 주택수요 증가. 저금리로 낮아진 이자부담은 내집 마련에 결정적인 역할을 하며 수요를 촉발한다. 공급 2025년부터 금리가 인하된다고 해서 유튜브에 쏟아지는 폭락론도 나만큼 신빙성이 없다. (제 말을 절반만 믿으시길 바랍니다…) 그것을 아는 정부는 어떻게든 할 수 있습니다. 주택담보대출과 예금대출의 높은 금리를 유지하겠다는 구상이다. 다주택자 규제를 유지하면서 금리만 유지하면 수요가 줄어들기 때문에 정부는 금리와 유동성으로 시장을 통제하는 데 기대보다 더 잘하고 있다. (다짐) 믿었던 사람들만 바보였음) 그런데.. 대세가 금리인하를 결정했는데, 추가 금리는 언제까지 유지될 수 있을까요? 나는 그것이 그렇게 오래 지속될 것이라고 생각하지 않습니다. 내 생각엔 그게 다인 것 같아. 결국 대출 금리는 낮아지게 됩니다! 이런 상황(거시적 공포와 경제적 불확실성)에서 정부는 다시 유동성을 풀어줄 수밖에 없고, 부동산 시장도 금리 하락과 전세가격 상승으로 주택 보유 수요가 늘어날 것으로 보인다. 변수 내 생각에는 다주택을 소유한 사람들인 것 같다. 아직까지 시장을 주도하던 다주택자 및 투자자의 진입은 취득세 허들과 대출 규제 등으로 인해 어려운 상황이다. 이들에게 좋은 투자전략은 단독주택이며, 정책에 따라 단독주택에 대한 선호는 앞으로도 계속될 수밖에 없다. 이는 양극화를 조장하고 있으며, 주택으로 전환하려는 다주택자 매물로 주택 재고가 쌓이고 있다. 무엇? 정부 입장에서는 시장 안정과 공급 부족의 공백을 메워주고 있으니 고맙다. 투자자 입장에서는 매물이 누적되면서 상승세가 둔화되는 것이 사실이다. 그러나 과거에도 그랬듯이 시장상황에 따라 집주인의 매도심리는 급격하게 변할 수밖에 없다. 따라서 부동산 시장을 안정시키는 가장 중요한 요소는 수요를 충족시킬 수 있는 충분한 공급이라는 점을 기억해야 합니다. (정부 말 듣고 계시나요?) 결론은 이렇습니다. 2025년 부동산 시장은 주택가격 상승과 저금리 등으로 완만하게 진행될 전망이다. 상승(프리약-포스트-약) 가능성이 높습니다. 한 가지 더! 몇 번이고 말씀드리지만… 금리가 낮아지거나 시장 변동성이 커지면 통화 가치가 떨어지는 만큼 오르는 우량 자산을 확보하고, 부채를 늘려 우량 자산을 매입한 뒤 해산하세요. 시간이 지나면~ 하방론의 힐링 받아들이지 말고, 투자 공부 열심히 하세요~ 주택 투자를 쉬더라도 내 집은 꼭 사세요. 더 높은 곳에서 만나요~항상 응원하겠습니다^^◈분석은 NO! 입찰방법 아시면 무조건 구독하세요! 시세마진이 높은 아파트부터 빌라, 오피스, 임대수익이 높은 지산까지! 월 시세 1억 이상/임대수익 높은 부동산 150~200개를 추천 분석하여 직접 분석해드립니다!
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